サブリースとは

「サブリース」は、<正しい契約>をサブリース事業者と取り交わせば、非常に有効な賃貸経営の手法です。

1.サブリースとは

サブリース事業者による一括借り上げ、家賃保証制度のこと。

サブリースとは

直接には転貸借のことを指します。マンション、アパート、オフィスビルなどの建物の所有者が不動産業者に一括して建物を長期間にわたって貸す契約で、しかも建物を借りた業者が自らそれを使用するのではなく、ビルの各階あるいは小さく区切られた部屋を実際に入居して使用する人や会社に転貸するものとなります。

典型的なサブリース契約

典型的なサブリース契約

不動産業者が第三者に転貸することを目的として、オフィスビル等の建物の全部又は一部を長期間一括して賃貸する賃貸借契約で、特約として、

  1. 空室が発生してもデベロッパーが責任を持つこと
  2. 空室の有無にかかわらず一定額の最低家賃を保証すること
  3. 一定期間経過ごとに一定割合の賃料増額をすること

という賃料に関する特約が付されるとともに、一定期間の解約制限条項がつけられることがあります。

≪サブリースイメージ図≫

サブリースイメージ図

次に、「サブリース」のメリットについてみていきましょう。

2.サブリースのメリット

サブリースのメリット1:賃貸経営の知識がいらない

不動産会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建て、賃貸経営をする事ができる
⇒賃貸経営の知識がなくても、大丈夫

サブリースのメリット2:業務負担なし

賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行うため、オーナーの管理業務の負担なし
⇒賃貸経営に関するオーナーの負担なし

サブリースのメリット3:賃料保証

空室分の賃料も保証され、オーナーに支払われる
⇒空室リスクがなく、オーナーが安心できる

やはり、サブリースの主なメリットは賃貸経営を「知識がなくてもOK」「手間いらず」「安心」なものにしてくれるということでしょう。

しかし、やはりデメリットもあり、これも、もちろんおさえておく必要があります。

3.サブリースのデメリット

サブリースのデメリット

サブリースのデメリット
  1. 建物管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある
  2. 入居審査は不動産会社が行うため、問題ある賃借人がトラブルを起こす場合がある
  3. 賃料は基本的に長期間一定でなく、5年毎の賃料見直し条項などで、長期家賃保証を避けているケースもある
  4. 中途解約リスクやサブリース事業者の経営破たんリスク

サブリースのデメリットとしては、「オーナーの思い通りに賃貸経営ができない」「サブリース契約内容をきっかけとしたトラブルが発生してしまう」というケースがあるようです。

では、サブリースを<オーナーにとって本当に役立つように>活用するためには、どうすればよいのでしょうか。

4.サブリースの活用のポイント

サブリースの活用のポイント

サブリースにおけるデメリットの大部分は、サブリース事業者との関係の在り方や契約の内容によって起こってくるものです。

したがって、オーナーがサブリースを活用することによるメリットを十分に得るためには、次のことをしなければなりません。

サブリースを効果的に活用するためにオーナーがすべきこと(1)

オーナーの賃貸経営や資産活用のことを親身に考えてくれ、「適切な事業計画」や「契約内容」を提案してくれるサブリース事業者や営業マンを選ぶこと

誠実で知識が豊富なサブリース事業者を 選ぶ

つまり、オーナーにとって「誠実で知識が豊富」なサブリース事業者を選ぶ必要があるということです。

そして、オーナーが選択すべきサブリース事業者とは、次のような事業者になります。

オーナーが選択すべき「誠実で知識が豊富なサブリース事業者」とは

  • サブリースをめぐるオーナーとサブリース事業者のトラブル事例を知っている事業者
  • サブリース経営について、正しい知識を持ち、それをオーナーに説明できる事業者
  • 長期事業収支計画を適切に立てることのできる事業者
  • 適切なサブリース契約締結についての知識や経験のある事業者

一言でいえば、「オーナーのためになるサブリース契約」について、きちんと学び、それを実行している事業者を選べば良いのです。

なお、実は現在、サブリースを事業者として行う際に、特に資格は必要とされていません。

サブリースの資格は現在ない

不動産仲介などを扱うのであれば、「宅地建物取引士」等の資格が必要であるのに、同じく不動産経営の提案であり、長期間オーナーと付き合うことになる「サブリース」については、「その業務を学んだ証の証明」となる資格が必要ではないのです。

これは少々オーナーからすれば不安なことです。

正しいサブリースに関する知識を学ぶ機会がなかったから、オーナーにとって不利になってしまうようなサブリースサービスを提供してしまっている、という事業者もあるのではないでしょうか。

オーナーのためになるサブリース契約

「オーナーのためになるサブリース契約」についてきちんと学んでいるかどうか」。サブリースを検討されているオーナーは、それを事業者選択のポイントにされることをお勧めいたします。

サブリース建物取扱主任者資格について
「サブリース建物取扱主任者」は、サブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。

サブリースを効果的に活用するためにオーナーがすべきこと(2)

契約書の項目をチェックし、不明な点があれば、解決するまで話し合う

契約をする際には、オーナーはぜひ次の項目について、しっかりとチェックし、不明点を解決するようにしましょう。

契約をする際のチェック項目
  • チェック項目(1):賃料が発生するタイミング
  • チェック項目(2):賃料減額請求に関する取扱い
  • チェック項目(3):サブリース契約を解約できる場合はどのようなものか
  • チェック項目(4):修繕・リフォームに関し、費用の負担割合、決定方法はどうなっているのか。
  • チェック項目(5):保守等メンテナンス業務の方針はどのようなものか
  • チェック項目(6):敷金はきちんと保管されるのか、その方法について

優良で誠実なサブリース事業者を選び、また契約内容もきちんとチェックする。
それこそが、サブリースを効果的に活用するポイントであるといえます。