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不動産サブリース(マスターリースともいう)とは、アパート・マンションといった大型の不動産物件を一括賃借し、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態をさします。
物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリース業者(おもに不動産会社)に運営代行フィーを支払って委託し、サブリース業者は自社のもつノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営していきます。

不動産会社は、アパートなど賃貸物件の建設を勧誘する際のセールストークとして、不動産サブリース契約におけるオーナー側のメリットを強調します。実際、勧誘時には以下のような点を強調していることが多いと聞きます。

  • 不動産会社が一括管理するため、知識がなくとも賃貸物件を建てることができる。
  • 賃借人との対応はすべて不動産会社が行うため、オーナーが対応しなくてもよい
  • 空室があっても空室分の家賃は保証され、オーナーに支払われる。
  • 賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任をもつ。
  • マンション建設費用は、賃料収入で長期的に回収可能であり、ローン金利は経費に計上できるので節税効果ある。

このようなセールストークを受けた土地所有者は、不動産賃貸業の経験がなくても、手間をかけずに継続的に安定した資産運用になると信じて契約に至ることが多くあります。
ところが、最近になって、契約期間中にサブリース業者から賃料の大幅減額を迫られたり、契約解除を迫られたりするトラブルが多発しています。賃料の減額によって、銀行返済が不可能になるといったケースも少なくありません。一般社団法人 日本不動産取引適正評価機構にも、オーナーから賃料減額にかかわる相談が相次いで寄せられています。

不動産サブリース契約においては、賃借人兼転貸人が専門的業者(サブリース業者)、賃貸人たるオーナーが当該専門業者に誘引されて契約した素人であり、賃貸人が契約弱者であるというケースが多くあります。
しかし、契約弱者である賃貸人を保護する直接の規制が、現行法上では存在しません。逆に、オーナーとの関係において借主にあたるサブリース業者が借地借家法のもとで保護されるという、いびつな関係が生じているのが現状です。


このように、賃貸オーナーにとってもメリットが高い制度である「サブリース契約」について、正しい理解を広めることで公平・公正な社会の実現を目指すために、資格制度「サブリース建物取扱主任者」を創設いたしました。

また、当サイトでは、サブリースに関する正しい知識の啓蒙も行ってまいります。